La CDP Investimenti sgr è una società di gestione di risparmio fondata per iniziativa della CDP (Cassa Depositi e Prestiti) e dall’ACRI (Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio spa). La CDP Investimenti sgr, gestisce il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) e il Fondo Investimenti per le Valorizzazioni (FIV). Il primo è un fondo immobiliare operante nel settore del social housing; il secondo, un fondo immobiliare multicomparto suddiviso nei comparti Plus ed Extra, avente come obiettivo quello di stimolare i processi di dismissione di patrimoni immobiliari da parte di enti pubblici. Scopriamo ora perché la società CDP Investimenti sgr gioca un ruolo importante nell’edilizia privata sociale.
CDP Investimenti sgr - Caratteristiche del Fondo FIA
Il fondo FIA della CDP Investimenti sgr è un tipo di fondo comune di investimento immobiliare “chiuso” riservato cioè a investitori qualificati. Obiettivo di questo fondo è investire nel settore dell’edilizia privata sociale per incrementare l’offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati sul territorio italiano; il tutto, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli Enti pubblici. La CDP Investimenti sgr si prefigge di realizzare case a costi accessibili, destinate a quelle famiglie che non sono in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell’edilizia residenziale pubblica.
CDP Investimenti sgr – Norme sull’edilizia privata sociale
Piano Casa
Il D.L. 25 giugno 2008 art. 11 prevede l'utilizzo di fondi Immobiliari “chiusi” come strumento attuativo del Piano. Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l'offerta di alloggi sociali:
• Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito;
• Giovani coppie a basso reddito;
• Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate;
• Studenti fuori sede;
• Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio;
• Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della Legge n. 9 del 2007;
• Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione.
Piano Nazionale Edilizia Abitativa
Il DPCM 16 luglio 2009 art. 11 e DPCM 10 luglio 2012 (pubblicato nella Gazz. Uff. il 19/2/2013) definisce il quadro normativo e operativo dei Fondi Nazionali nell'ambito del Sistema Integrato di Fondi Immobiliari prevedendo, tra l'altro:
• Destinazione degli investimenti all'incremento dell'offerta di Alloggi Sociali;
• Rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti;
• Criteri di partecipazione dei fondi Nazionali agli investimenti locali;
• Integrazione con le politiche pubbliche locali;
Definizione di Alloggio Sociale
Secondo il D.M. 22 aprile 2008 sono alloggi sociali le case e i servizi destinati a individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli alloggi realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati e anche alla proprietà a prezzi convenzionati (ambito dell'edilizia privata sociale).
CDP Investimenti sgr- Caratteristiche del Fondo FIV
Il Fondo FIV è un fondo multicomparto, gestito dalla CDP Investimenti sgr suddiviso nel Comparto Plus e nel Comparto Extra, dedicato alla valorizzazione degli immobili pubblici.
Il comparto plus effettua operazioni di acquisto di immobili di Enti Pubblici anche con lo schema operativo che prevede uno studio di fattibilità, un’offerta vincolate e un bando pubblico indetto dall’Ente venditore, in cui il FIV - Comparto Plus acquista solo in caso di asta andata deserta.
Il comparto extra è stato dedicato all’acquisizione di immobili di proprietà dello Stato e di alcuni Enti Territoriali secondo le modalità previste all’art. 11 quinquies del DL 203/2005.
CDP Investimenti sgr - Comparto plus
I beni immobili oggetto di investimento da parte del FIV – Comparto Plus devono essere cielo-terra, con destinazione privata, localizzati sul territorio nazionale e avere una delle seguenti destinazioni d’uso:
• residenziale;
• alberghiero;
• terziario;
• commerciale.
L’acquisizione degli immobili da parte del FIV – Comparto Plus avviene anche mediante la partecipazione a procedure di gara che garantiscano l’evidenza pubblica.
In tali casi, il processo di investimento è articolato nelle seguenti quattro fasi.
Fase I – Predisposizione di uno studio di fattibilità: previo accordo con il Soggetto Proprietario, formalizzato mediante la sottoscrizione di un protocollo d’intesa in linea con il modello scaricabile da questa pagina, CDP Investimenti sgr procede alla redazione di uno studio di fattibilità relativo a uno o più immobili oggetto di alienazione.
Generalmente lo studio di fattibilità individua la migliore strategia di valorizzazione del cespite nell’ambito delle destinazioni urbanistiche vigenti, identifica un concept progettuale (progetto di massima), contiene un piano economico finanziario preliminare.
Fase II – Impegno all’acquisto: contestualmente alla consegna dello studio di fattibilità e sulla base delle sue risultanze e delle proprie autonome valutazioni, CDP Investimenti sgr procede all’assunzione di un impegno preliminare nei confronti dell’Ente venditore ad acquistare l’immobile al prezzo ritenuto congruo dalla stessa CDP Investimenti sgr e alle condizioni e ai termini considerati opportuni.
Fase III – Gara a evidenza pubblica: una volta definito lo studio di fattibilità, sulla base delle proprie autonome valutazioni, il Soggetto Proprietario procede all’espletamento di una procedura per la dismissione dell’immobile, nell’integrale rispetto dei principi di evidenza pubblica.
In tal caso, la documentazione messa a disposizione dei partecipanti alla procedura competitiva deve necessariamente includere:
1) descrizione dell’autonomo ruolo di CDP Investimenti sgr, in nome e per conto del FIV - Comparto Plus, quale estensore dello studio di fattibilità e in qualità di potenziale acquirente;
2) impegno preliminare di acquisto del cespite da parte di CDP Investimenti sgr in nome del FIV - Comparto Plus, con indicazione del prezzo proposto e di termini ed eventuali condizioni, sul presupposto dell’effettivo mutamento della destinazione d’uso, ove necessario, accompagnato dallo studio di fattibilità ovvero da un estratto del medesimo;
3) indicazione delle spese sostenute da CDP Investimenti sgr per la redazione dello studio di fattibilità e previsione di un obbligo in capo all’aggiudicatario della gara, se diverso da CDP Investimenti sgr a nome dal FIV - Comparto Plus, di rimborsare a CDP Investimenti sgr tali spese;
4) indicazione che l’Ente venditore, in caso di esito negativo della procedura competitiva, potrà alienare il cespite al FIV - Comparto Plus, ai termini e alle condizioni descritti nell’impegno preliminare di acquisto di CDP Investimenti sgr come anche riportati nel bando di gara.
Fase IV – Esecuzione dell’investimento e acquisto del cespite: in caso di gara con esito negativo, CDP Investimenti sgr, per conto del FIV - Comparto Plus, procederà all’acquisto dell’immobile, in conformità all’impegno preliminare dalla stessa assunto, previa verifica del puntuale avveramento delle eventuali condizioni stabilite.
CDP Investimenti sgr – Comparto extra
Il FIV - Comparto Extra gestito dalla CDP Investimenti sgr è stato dedicato all’acquisizione di immobili dello Stato e di alcuni Enti Pubblici. Le politiche di gestione del FIV - Comparto Extra prevedono che gli immobili potranno essere rivenduti sul mercato sia nello stato in cui si trovano, sia dopo attività di valorizzazione, sia ancora dopo attività di vero e proprio sviluppo e trasformazione edilizia.
La quasi totalità degli immobili, precedentemente utilizzati per uso pubblico, non sono a reddito e necessitano di importanti opere di ristrutturazione.
Per la gran parte, gli immobili sono stati oggetto di procedure di valorizzazione da parte della precedente proprietà e hanno destinazioni urbanistiche compatibili con utilizzi privati e di mercato.
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