Avete una casa piccola? Desiderate ritagliarvi uno spazio tutto vostro in cui dar sfogo alle vostre passioni? Credete che un paio di cuffiette siano l'unica possibilità? Non arrendetevi: probabilmente state sottovalutando uno spazio che potrebbe essere vivibile e rilassante. Scopriamo come organizzare il garage nel tuo luogo preferito e gli step per il cambio destinazione d'uso garage.
Organizzare garage: i permessi e le idee per arredare garage e crearvi nuovo spazio con soppalchi
Abbiamo finora accennato alla possibilità di trasformare il garage da autorimessa a "camera dei giochi". IN realtà le potenzialità sono assai maggiori: è possibile il cambio destinazione d'uso garage da magazzino ad abitazione. Ecco come richiedere il permesso di costruire.
Permesso cambio destinazione d'uso garage
Cos'è e come influisce il concetto di "urbanistica rilevante"
Ip punto centrale è la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d'uso. Secondo i giudici amministrativi vi è alla base la distinzione tra locali abitabili (immobili residenziale) e locali accessori (autorimesse, cantine, garage) che, in caso di passaggio tra le due categorie, comporta delle conseguenze. Non è dunque possibile ritenere "urbanisticamente irrilevante" la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile. Oltre all'evidente complicazione di un necessario adeguatamento dei profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, si tratta pur sempre di un ampliamento della superficie abitabile e della relativa volumetria.
Configurando una modifica radicale della destinazione d'uso e del carico urbanistico non può bastare la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) o la Denuncia di inizio attività (Dia): è necessario un vero e proprio permesso. Così ha sentenziato il Tar del Lazio nell'aprile 2017. Il Tar ricorda che le opere interne, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, la manutenzione straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non della Dia, quando comportino un mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome. Questo si desume dal combinato legislativo disposto dell'art.3, comma 1, lett. a) e c), dell'art.10, comma 1, let. c) nonché dell'art.23 ter del dpr 380/2001 introdotto dal Decreto Sblocca Italia del 2014 per semplificare i passaggi.
Le cinque categorie per le quali si applica il concetto di "urbanistica rilevante" in caso di scambio di destinazione d'uso sono:
- residenziale
- turistico – ricettiva
- produttiva e direzionale
- commerciale
- rurale
Come procedere
Innanzitutto dovete rivolgervi ad un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nella città interessata consenta il cambio di destinazione: i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche funzioni (residenziale, commerciale, industriale, a verde pubblico, ecc.).
Attenzione: anche all’interno di uno stesso edificio esistono precisi parametri da rispettare, come la presenza di un certo numero di box auto. Per questo nei condomini è in realtà difficile riuscire a cambiare la destinazione di utilizzo di un garage. Inoltre, in questi casi va fatto riferimento all'amministratore che renderà conto dei regolamenti condominiali (nel caso contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso) e all'assemblea di condominio che darà il consenso.
Una volta accertata la possibilità di effettuare l’intervento, per effettuare il cambio di destinazione d’uso è necessario un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. In parole povere, dovete presentare una pratica al Comune e in occasione anche la Segnalazione certificata di agibilità.
Il decreto SCIA 2, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.
- CILA per restauro e risanamento conservativo leggero senza lavori sulle parti strutturali;
- SCIA per restauro e risanamento conservativo pesante: gli interventi consistono in lavori sulle parti strutturali;
- Permesso di costruire per ristrutturazione pesante. Si tratta di veri e propri mutamenti urbanisticamente d’uso.
Le pratiche urbanistiche richieste variano da Comune a Comune, per cui spetta al vostro tecnico darvi informazioni più precise. Sempre a lui spetta la comunicazione del cambio all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio (il Catasto), perché cambierà anche la categoria catastale dell’immobile e di conseguenza la rendita su cui calcolare le imposte (IMU, TARI, TASI, ecc.).
Come costruire un soppalco garage
Se volete conquistare ancora più spazio nel vostro nuovo vano, allora potete pensare di costruire un soppalco.
È necessario richiedere un permesso? Se il soppalco non comporta un aumento di superficie ed è costituito da una struttura mobile, probabilmente il vostro regolamento comunale consente la sua realizzazione senza lungaggini burocratiche. Vi consigliamo comunque di accertarvi sempre.
Le altezze minime per poter costruire un soppalco in un'abitazione sono di 435 cm. Se il soppalco che avete intenzione di creare è in un garage non destinato ad un cambiamento d'uso, allora npotrete giocare su dimensioni più contenute.
Costruire un soppalco nel garage non è un'operazione difficile o troppo impegnativa dal punto di vista strutturale. Esso può essere realizzato con una struttura sopraelevata in ferro o legno. Una valida alternativa è il soppalco sospeso: tramite montanti metallici agganciati agli elementi strutturali del soffitto o delle pareti portanti. Con un sistema motorizzato o manuale, tale struttura può trasformarsi all'occorrenza in un vano moto, grazie alla sua mobilità.
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