Rinnovare la facciata di una casa: cosa c'è da sapere

Come e quando rinnovare la facciata di una casa

La ristrutturazione della facciata di una casa è una manutenzione necessaria, anche obbligatoria, per mantenere le pareti della casa o dell'edificio e prevenire le infiltrazioni di acqua e altri danni e al fine di migliorare le sue prestazioni in termini di isolamento termico e acustico e garantire, in tal modo, un buon rendimento energetico. 

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Una casa individuale è definita per legge come un luogo ad uso residenziale o un posto di lavoro con non più di due abitazioni. Spetta al proprietario o locatore di una casa unifamiliare di mantenere la facciata e gli apparenti apparati del suo edificio in buone condizioni.

Tuttavia, prima di avventurarsi nei lavori, è sempre consigliabile informarsi presso il proprio comune di residenza, o dove è ubicata la proprietà, per avere tutte le informazioni necessarie per il buon progresso di una ristrutturazione. Ogni comune può avere i propri regolamenti e vincoli architettonici, pertanto, prima di poter iniziare l'opera di ristrutturazione, è necessario presentare una denuncia di inizio attività (DIA) o una segnalazione certificata di inizio delle attività (SCIA).

Inoltre, è bene informarsi sulle formalità da seguire per l'installazione di un'impalcatura. Se la casa si trova accanto ad un edificio storico, potrebbe essere necessaria un'autorizzazione specifica.

Fasi principali della ristrutturazione di una facciata

La ristrutturazione della facciata di un edificio si svolge in 5 fasi principali: diagnosi della facciata, preparazione del sito di costruzione, pulizia della facciata, trattamento e riparazione della facciata e finiture di protezione. Se non sei del mestiere, per questo tipo di operazioni, si consiglia di affidarsi al know-how di un'azienda edile specializzata. 

Un rinnovamento perfettamente realizzato inizia principalmente con la valutazione dello stato della facciata, che si tratti di mattoni, cemento, pietra o legno. Questa valutazione richiede una diagnosi accurata di ciascun problema per affrontare i trattamenti successivi.

La ristrutturazione di un edificio può allo stesso tempo riguardare le pareti esterne, la falegnameria (finestre, persiane e porte) e gli altri elementi inclusi nella facciata (balconi, terrazze, cancelli).

Effettuare una diagnosi preliminare

Riconoscere una facciata in cattive condizioni è molto facile. Sebbene ci siano molti tipi di facciate, con le loro caratteristiche, alcuni segni sono evidenti ed identici a tutte. La muffa o il salnitro su una facciata sono segni di deterioramento e umidità. In caso la facciata sia ricoperta di vernice, può staccarsi dal muro sottostante e logorarsi. La vernice per facciate ha una durata limitata nel tempo. Un altro segno, ancora più preoccupante e che richiede una certa attenzione, sono le crepe che possono causare problemi di infiltrazione nel rivestimento.

Innanzitutto, per poter intervenire, è necessario verificare le condizioni della facciata interessata e individuare i fenomeni di degrado e le cause che li generano al fine di proporre le soluzioni appropriate. Infine, si devono effettuare le operazioni di risanamento valutando la tecnologia migliore a seconda del contesto pregresso. Ogni patologia ha un numero di conseguenze e possibili cause in base alla propria natura.

Nelle patologie senza degrado del supporto troviamo:

• inquinamento urbano e biologico delle facciate;
• distacco di dipinti di facciata;
• cambiamento di colore della facciata legate all'inquinamento.

Nelle patologie con degrado del supporto troviamo:

• rivestimento di facciata: fessure e distacco della facciata in gesso;
• deterioramento dei giunti di facciata;
• efflorescenza.

Preparazione del sito

Per garantire la sicurezza degli operai e degli artigiani e facilitare il lavoro bisogna adottare le dovute cautele. Rinnovare un edificio a volte comporta l'installazione di impalcature su strade pubbliche, nel qual caso è necessario chiedere il permesso alle autorità interessate. 

Pulizia o rimozione della facciata

La comparsa di sporco è spesso il risultato di una mancanza di manutenzione della facciata nel tempo. Una prima pulizia dell'edificio è il primo passo da compiere. Azioni semplici come la rimozione di foglie morte nelle grondaie e sul pavimento vicino alle pareti, del muschio sui tetti, la potatura di alberi e piante, aiutano a prevenire la contaminazione.

A seconda delle condizioni della facciata, ma anche del tipo di materiali, dimensioni e mezzi, esistono diversi diversi tipi di pulizia:

• smacchiatura: attraverso polveri speciali elimina lo sporco nero e verde su materiali come mattoni, calcestruzzo, pietra e legno;
• idrogenazione: efficace su cemento, pietra, mattoni e legno, è una pulizia delicata che preserva le facciate sensibili. Proietta acqua e polvere e pulisce dall'inquinamento urbano, dallo sfaldamento della vernice, dai graffiti, dai residui di fuliggine e dalla ruggine;
• sabbiatura: è una tecnica a spruzzo di materiali come sabbia o polvere abrasiva, con o senza l'aggiunta di acqua, utilizzata principalmente su superfici dure. Elimina efficacemente vernici, macchie verdi e macchie untuose e ostinate su legno, mattoni, cemento e pietra;
• levigatura: è un metodo piuttosto aggressivo eseguito solo quando l'abrasione del materiale lo consente. Viene utilizzato su superfici resistenti come calcestruzzo, marmo, pietre dure e legno che consente di eliminare residui di vernice, macchie e incrostazioni;
• rasatura: è una tecnica di lavaggio a secco come la levigatura, un processo di pulizia puramente meccanico che può essere utilizzato ovunque senza rischio di reazioni chimiche. Delicato ma costoso viene riservato principalmente per edifici sensibili o ornati. Aiuta a togliere macchie scure, polvere e inquinamento urbano in generale e viene utilizzato soprattutto su calcestruzzo, mattoni e pietra;
• nebulizzazione: è una tecnica che usa il deflusso dell'acqua per pulire pietra, mattoni e cemento principalmente da polvere, incrostazioni e macchie scure. Può essere completata con la pulizia ad alta pressione;
• lavaggio ad alta pressione: è una tecnica di pulizia aggressiva attraverso spruzzi d'acqua sulla facciata, ma è possibile effettuare una pulizia anche a bassa pressione, più morbida e più rispettosa dei materiali. È ideale su pietra, mattoni, calcestruzzo e legno e consente di pulire sporco grasso, polvere, macchie nere e residui di vernice;
• pulizia chimica: è un trattamento a base di prodotti chimici applicati direttamente sulla facciata, ideale su pietra, mattoni, calcestruzzo e legno per eliminare polvere, vernici, sporco grasso e macchie di vari colori. La manipolazione richiede molte precauzioni d'uso, così come una buona conoscenza della superficie da trattare per scegliere bene il prodotto.

Alcuni tipi di pulizia sono fattibili abbastanza facilmente, altri richiedono esperienza e capacità professionali.

Trattamento e risanamento della faccaiata

Una volta effettuate la diagnosi e la pulizia della facciata si può passare ai trattamenti.

• Giunti di facciata o di espansione che non svolgono più il loro ruolo: i giunti flessibili assicurano la tenuta stagna degli elementi della muratura ma hanno anche un ruolo di assorbitore delle diverse dilatazioni dell'edificio. In caso di difetti possono avere un impatto significativo sulle prestazioni energetiche dell'edificio stesso. È quindi necessario rifare o "riempire" i giunti applicando il materiale sigillante più adatto tra il mastice elastomerico e lo stucco di plastica;
• Crepe nella facciata: devono essere riempite per impedire infiltrazioni di umidità. Quando le fessure non sono ancora stabilizzate, a volte, è necessario mettere un rinforzo incorporato nel mastice per trattarle definitivamente.
• Efflorescenza: l'aumento per capillarità dell'umidità si manifesta con l'apparizione di macchie bianche sulla superficie delle pareti. Scegli un trattamento di facciata anti-schiuma che sia curativo e preventivo. L'effetto curativo elimina le ultime efflorescenze che hanno resistito alla pulizia precedente, quello preventivo ritarda la ricomparsa di muschi e muffe.

Protezione del muro e installazione di un rivestimento estetico

Una volta che la facciata è stata trattata e sanata, resta da proteggerla dalle intemperie del futuro. Bisogna posare, quindi, un rivestimento sulle pareti interessate, che potrà eventualmente essere verniciato per ottenere l'aspetto estetico desiderato.

Esistono 3 famiglie di rivestimenti, classificati in base al loro grado di protezione (e spessore o opacità):

• Rivestimenti di classe D1: sono finiture che mantengono le condizioni della facciata, ad esempio, utilizzate per pareti in pietra o mattoni a vista. La loro funzione principale è bloccare l'infiltrazione dell'acqua.
• Rivestimenti di classe D2: trattasi di vernici a film sottile che mantengono le condizioni originali della facciata. Hanno essenzialmente una funzione decorativa.
• Rivestimenti di classe D3: sono prodotti spessi o semi-spessi che possono modificare l'aspetto del muro. In questa classe, troviamo in particolare gesso e calcestruzzo leggero.

Inoltre, si può modificare il colore e la trama del rivestimento esterno della facciata. È possibile scegliere tra pittura, intonaco o rivestimenti specifici. La natura del rivestimento preferito dipende in particolare dal tipo di materiale utilizzato nelle pareti dell'edificio. Sui muri di mattoni, ad esempio, va evitato l'uso di materiali impermeabili per far respirare la parete e va preferito un rivestimento con proprietà traspiranti (ad esempio una calce a base di gesso).

Costi di ristrutturazione della facciata esterna

Una ristrutturazione di questo tipo di solito costa tra 50 € e 200 € al metro quadro, tra cui impalcature, forniture e installazione. La fascia di prezzo è così ampia perché dipende da molti criteri, che possono abbassare o aumentare il costo di un tale intervento:

• superficie della facciata: più è grande, maggiore è il tasso di rinnovamento;
• ubicazione: il prezzo sarà significativamente più alto in una grande città o in un'area protetta;
• stato della facciata e rivestimento esistente: più la facciata è degradata, più sarà costoso ripristinarla;
• benefici e trattamenti previsti: un rinnovamento completo comprensivo di pulizia, riparazioni, trattamenti e finiture avrà un costo necessariamente superiore ad una semplice pulizia;
• rivestimento desiderato: anche il tipo di materiale scelto per le finiture avrà un impatto sul prezzo finale.